土地の評価方法

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価がある場合は路線価に基づいて計算し、路線価がない場合は地域ごとに定められた倍率を乗じて計算します。

路線価や倍率表は国税庁のHPに公表されています。

路線価方式とは路線価に面積をかけて評価する方法です。路線価とは「その道路に接する標準的な土地の１㎡あたりの価格」のことです。

　路線価　×　地積　＝　相続税評価額

しかし、現実の宅地は必ずしも標準的なものばかりではありません。側方にも道路があったり、間口がせまかったりと様々です。

そこで、立地や形状に応じた補正を加えて、実際の価値により近い評価額を割り出すことになります。

相続財産となる土地の固定資産税評価額は、固定資産課税明細（納税通知書）で確認します。

　固定資産税評価額　×　倍率　＝　相続税評価額

借地権が付いている宅地は、その土地の所有者は自由に処分等ができません。

そのため、評価上は自用地だった場合より低く評価されます。

　評価額　×　（１ー借地権割合）

賃貸マンション等を借りている人は借地借家法で借家権が保護されており、その借家権の範囲内で間接的ではありますが、土地に対して支配権があり所有者が普通に利用できないという考えから、評価上は自用地だった場合より低く評価されます。

　評価額　×　（１　ー　借地権割合　×　借家権割合）

借地権割合や借家権割合は国税庁のHPに公表されています。

福岡県の借家権割合は１００分の３０です。

上記の貸宅地は土地を有償で貸し借りしている場合ですが、土地を無償で貸すことがあります。

例えば親が子供に無償で土地を貸して、子供がその上に自分の土地を建てる場合です。

これを「使用貸借」といいます。

この場合親の土地の評価額は自用地と同じ評価額となります。

通常の相場の地代を支払っている場合は「賃貸借」といいます。

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、その権利金相当額の贈与があったとみなされ贈与税がかかります。

贈与税がかからないようにするためには、子供が親へ通常の相場の権利金を支払うか、通常の相場の家賃に権利金の分をプラスして、通常の地代より高い地代を支払うようにします。